El mercado del alquiler que tenemos actualmente en España difiere mucho del que había en épocas pasadas. Sin embargo, todavía siguen vigentes contratos de aquellos tiempos, denominados como contratos de renta antigua. En líneas generales, y atendiendo a los precios del mercado actual, estos contratos son muy beneficiosos para los inquilinos y no tanto para los propietarios. Veamos más en detalle en qué consisten.

¿En qué consisten los contratos de renta antigua?

Los contratos de renta antigua son todos aquellos contratos que fueron firmados antes del 9 de mayo del año 1985 y que fueron regulados mediante el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre. Este decreto obedecía a la realidad que vivía el país por entonces y se nos hace complicada de entender hoy día.

Básicamente era una España que venía de una situación social, política y económica bastante delicada. En ese entonces, a España aún le quedaban algunos años para su transición democrática y su inmersión relacionada a la Unión Europea.

La característica principal de este tipo de contratos es su larga duración. Contiene muchas prórrogas indefinidas y posibilidades casi nulas de incremento de los precios. Todos eran contratos de alquiler pensados y diseñados, en gran medida, para proteger a los inquilinos. En este sentido, los contratos de renta antigua tenían muy poco en cuenta al propietario.

Incluso, con la posterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, el contrato podía extenderse hasta el fallecimiento del inquilino en cuestión. De hecho, podía extenderse más allá, mediante otras subrogaciones a favor de las personas definidas en el artículo 58 de tal ley. Por lo general, eran ascendientes, descendientes o cónyuges.

 

Contratos de renta antigua

 

Duración del contrato de renta antigua

Si bien la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que rige hoy en día es la aprobada en el año 1994, en el año 1985 llegó el primer correctivo a la ley publicada en 1964. Nos referimos al Decreto-ley 2/1985, más conocido como el Decreto Boyer. Su objetivo fue suprimir todos los contratos de alquiler que fueran indefinidos, eliminando por completo la prórroga forzosa y estableciendo que la duración del contrato debía acordarse entre el arrendador y el arrendatario.

Posteriormente, en 1994, la nueva norma que actualmente sigue vigente, definió una duración del contrato de alquiler de cinco años. Luego se redujo a tres años con la modificación realizada en 2013. Cabe destacar que, el apartado de los tiempos de prórroga volvió a modificarse en el 2019. Esto, con la opción de prorrogar por cinco años más.

Claro está, esto no afecta en nada al fin de contratos de renta antigua. Sin embargo, algunas de las disposiciones de la LAU de 1994 sí lo hacen. En otras palabras, los contratos de alquiler que fueron firmados antes del 9 de mayo de 1985 siguen regulados por la Ley de 1964, pero con ciertas limitaciones impuestas por disposiciones transitorias de la ley de 1994.

Podemos decir que, en general, los contratos de renta antigua duran hasta el fallecimiento del inquilino titular.

Derechos de un inquilino de renta antigua

El derecho más destacable de un inquilino de renta antigua es que puede prorrogar dicho contrato de forma indefinida. No obstante, debemos tener en cuenta que existen otros derechos que debemos conocer:

  • La renta antigua puede ajustarse de acuerdo al IPC. Por tanto, en resumidas cuentas, la subida del precio del alquiler de renta antigua es posible. Sin embargo, debido a que el IPC es un porcentaje muy mínimo, la cosa no varía demasiado.
  • Los inquilinos de renta antigua tienen su alquiler congelado completamente. Es decir, pagan un precio de alquiler muy por debajo del que establece el mercado actual.
  • El inquilino tiene derecho de compra y alquileres preferentes, en caso de que el propietario decida vender o volver a alquilar el piso.
  • Anteriormente, el contrato de renta antigua podría ser heredado por los hijos del inquilino titular. Pero, desde la renovación de la LAU de 1994 esto ya no es posible. Sin embargo, los cónyuges sí tienen la posibilidad de hacerlo. La condición que se establece para esto es que no haya habido dos subrogaciones anteriormente.

¿Se puede rescindir un contrato de renta antigua?

Si tienes una vivienda con contrato de renta antigua y te preguntas si puedes rescindir el contrato, debes saber que para poder rescindirlo debe darse alguno de los siguientes casos:

  • Que necesites el inmueble para uso propio o familiar.
  • Que desees derribar la totalidad del inmueble.
  • Si tienes que realizar obras de conservación y dichas obras exceden el 50% del valor del piso.
  • Que el inquilino se ausente, sin justificación alguna, durante más de 6 meses en el período de un año.
  • Que el inquilino subarriende el inmueble sin tu permiso y consentimiento.
  • Si se produce el impago de las rentas.

Cabe destacar que siempre debemos negociar amistosamente con el inquilino para recuperar el inmueble. No obstante, si dicho inquilino no cede y se da alguna de las condiciones mencionadas, habrá que acudir a la vía judicial para recuperar la vivienda en cuestión.

¿Se debe indemnizar al inquilino en caso de rescisión de contrato?

La indemnización del inquilino por rescindir un contrato de alquiler de renta antigua puede tener lugar en 2 supuestos diferenciados:

  • El inquilino no acepta la indemnización. En el caso de que quieras echar al inquilino del piso, debes ofrecerle una indemnización. Pero, si la persona no acepta y acudes a la vía judicial, necesitarás de una justificación porque sin ella, no podrás echar al inquilino de tu vivienda.
  • El inquilino sí acepta la indemnización. El otro supuesto es que negocies con el inquilino y se marche del piso a cambio de una indemnización. Particularmente, el cálculo de la indemnización depende directamente de la negociación realizada. Para calcularla, puedes tener en cuenta:
    • La renta actual
    • Los años que el inquilino tenía previstos seguir viviendo en la vivienda
    • El costo que le supondrá buscar un nuevo alquiler

Por lo general, esta cifra podría rondar los 20000-30000€, que puede parecer excesiva pero es la forma de recuperar tu vivienda sin una causa justificada.

Esperamos que el artículo te haya ayudado a entender cómo funcionan los contratos de renta antigua. ¡Hasta la próxima!