Invertir en una segunda vivienda para alquilar es una oportunidad muy provechosa en la actualidad y para muchos es una de las inversiones más seguras y rentables. Todas las proyecciones económicas están previendo un crecimiento sostenible para los próximos años y esto hay que considerarlo. Otro dato relevante es que la tasa de interés está por debajo del promedio histórico. Comprar viviendas para alquilar te permitirá conseguir una cuota inmobiliaria eficiente la cual cubra la cuota de hipoteca. También, los gastos de la casa y un ahorro extra para otras inversiones o para impulsar tu jubilación o ingresos actuales. Son diversos los factores que debes considerar para que tu inversión sea exitosa; a continuación, te lo contaremos a detalle.

¿Comprar una segunda vivienda para alquilar?

Uno de los puntos más relevantes para que tu inversión sea próspera es seleccionar una vivienda cuyo valor esté acorde al alquiler que puedes conseguir. Para esto, debes considerar la ubicación de dicha vivienda, el metraje y el estado general del inmueble. Luego realizar un estudio de mercado completo y detallado sobre cuál es el precio que puedes conseguir por un inmueble de ciertas características.

Por otro lado, también estudiar cuáles son las condiciones de la demanda y el perfil de los posibles inquilinos. Por mencionar un ejemplo, si escoges una zona universitaria, es conveniente escoger un inmueble modesto, no muy grande, algo no tan ostentoso y lujoso. Esto, debido a que tendrás una alta demanda de estudiantes cuyo poder adquisitivo no es muy amplio y no tienen interés especial por ciertos lujos.

Asimismo, es interesante que planifiques bien qué impuestos se pagan por comprar una segunda vivienda para evitar sustos e imprevistos, así como los gastos totales que tendrá la operación.

Ahora bien, si escoges una zona más lujosa y exclusiva, te conviene adquirir una vivienda amplia y con acabados lujosos. Este tipo de inmuebles son los más solicitados por familias adineradas o parejas que tienen un mejor nivel económico.

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¿Qué tener en cuenta al comprar una segunda vivienda para alquilar?

Esto es un tema sencillo, pero no por esto se debe hacer de cualquier forma. Existen algunas cosas que debes tener en cuenta antes de comenzar, sobre todo si no tienes experiencia previa. Primeramente, es esencial que diferencies tu vivienda familiar de la vivienda que comprarás como inversión. Esto debido a que un inmueble familiar posee un alto componente emocional. Mientras que, una casa que esté prevista para alquilar exclusivamente, te resultará mucho más sencillo para considerarla como un bien comercial.

Estas son dos preguntas que siempre debes considerar; te ayudarán mucho a realizar un estudio de mercado antes de invertir en una segunda vivienda. Una vez hayas seleccionado el modelo de inversión ideal para ti, será muy conveniente que estudies la oferta y la demanda de la zona donde quieras comprar.

¿Qué es el Flujo de Efectivo (Cash Flow)?

La respectiva renta que cobrarás por el alquiler de tu casa debe ser tan buena como para que te quede un margen de ganancia posterior a los gastos. El flujo de efectivo se refiere al dinero que te quedará disponible luego de pagar los gastos de la casa y la cuota de hipoteca. Estos gastos son los de mantenimiento, el IBI, la tasa de basura y la cuota de comunidad si se trata de un edificio. A esta lista se le puede sumar un extra por inmueble vacío.

Este es un fondo que es conveniente separarlo para el caso de que tu propiedad se encuentre vacía por un momento entre inquilino e inquilino. Quizá no lo llegues a necesitar, pero es recomendable tenerlo siempre previsto. Como ya lo mencionamos anteriormente, debes asegurarte que el cash Flow sea positivo constantemente para que tu inversión sea rentable con el tiempo.

Fijar el precio justo del alquiler

Una vez hayas escogido el inmueble y evaluado el perfil de tus clientes, es relevante que establezcas un precio justo por tu renta. Para lograr esto, debes considerar todos los gastos que hemos mencionado anteriormente. Si solicitas un alquiler muy bajo por la necesidad de alquilar rápido, corres el riesgo de quedar con un flujo de efectivo muy bajo, negativo. Esto no te conviene debido a que tendrás que sacar dinero de tu bolsillo para cubrir gastos.

De igual manera, si cobras un precio que esté por encima del promedio del mercado y pasas muchos meses sin inquilinos, te perderás las ganancias de todo ese tiempo. Por esta razón debes asesorarte con un buen bróker inmobiliario o tratar de realizar el estudio tú mismo. En este último caso debes estudiar el mercado en el barrio y sus alrededores, enfocándote en los precios de alquileres similares. Luego, hacer bien las cuentas para establecer un precio competitivo.

Considerar la normativa de arrendamientos urbanos

Si no cuentas con experiencia suficiente dentro del negocio de invertir en inmuebles para alquilar, debes buscar asesorarte en cuestiones jurídicas. Esto debe ser antes de firmar el contrato de alquiler previsto en la nueva ley de Arrendamientos Urbanos aprobada en 2019. Cabe destacar que, el plazo de los contratos de alquiler se extendió de 3 años a 5 años, si el propietario es persona física. Pero, si el propietario se trata de una persona jurídica se prorrogaron a 7 años.

También es importante a la hora de establecer la renta inicial debido a que el incremento anual estará ligado al IPC. Debido a esto, deberás informarte sobre las previsiones inflacionarias de los próximos 5 años. Además de esto, debes estar al pendiente de las notificaciones previas a la culminación del contrato si no tienes interés en renovar, que ascendió a 4 meses de anticipación. A diferencia del contrato que se extenderá 3 años más automáticamente.

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