Si tienes cierta relación con el sector inmobiliario seguro que habrás oído alguna vez hablar sobre el tanteo y el retracto. Pues bien, en el artículo de hoy vamos a contarte lo principal sobre este derecho: en qué consiste, cuándo tiene lugar y caducidad del mismo. ¡Vamos a ello!

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo y retracto es un derecho que pueden ejercer los inquilinos en determinados supuestos. A través de este derecho, un inquilino puede adquirir la vivienda en el caso de que el propietario la coloque en venta. Básicamente, otorga al inquilino el beneficio de tener la prioridad en la venta, permitiéndole tener una ventaja frente a cualquier otro comprador. El derecho de tanteo y retracto se trata de uno de los derechos reales de adquisición preferente que están recogidos dentro del artículo 25 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Por lo tanto, el derecho de tanteo se puede definir como la facultad de un individuo de adquirir, de manera preferente, una cosa que otra persona quiere enajenar. Manteniendo siempre el mismo precio que un tercero estaría dispuesto a pagar por dicha cosa. Se trata, básicamente, de un derecho muy presente en el sector inmobiliario. Tanto así que podemos encontrarlo en el artículo 25 de la LAU, tal y como mencionamos al inicio de este artículo.

Este tipo de derecho, entonces, le permite al inquilino disfrutar de una posición preferente para comprar el inmueble en el que vive alquilado. Esto, frente a terceros interesados. Dicha Ley determina la obligación del propietario del inmueble de informar con antelación al inquilino de su propia intención o deseo de vender la vivienda. Debido a que este último posee la prioridad para adquirirla en iguales condiciones y precio que cualquier otra persona interesada en comprar.

 

¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

¿Qué es el derecho de retracto?

Por otro lado, en cuanto al derecho de retracto legal, hace referencia al derecho de una persona de quedarse permanentemente con una cosa que una segunda persona le ha vendido a un tercero. Todo, por el mismo precio que hubiera pagado al tercero ya mencionado. Todo esto viene detallado específicamente en el artículo 1521 del Código Civil.

Ahora bien, la definición del derecho de retracto también podemos verla expresada e impresa en el diccionario de la RAE (Real Academia Española). Allí podemos leer que es el “Derecho de adquisición preferente que se tiene para dejar sin efecto una venta o una enajenación hecha a favor del otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado”.

Aplicando todo esto a la compraventa de inmuebles (viviendas), si el casero no le notifica al inquilino de la venta de una propiedad a un tercero, el arrendatario tiene el derecho de subrogarse. Además, el arrendatario posee las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de la persona que adquiere la casa.

¿Cuándo utilizar el derecho de tanteo y retracto?

Como vemos tras analizar ambos derechos, podemos señalar que los derechos de tanteo y retracto están relacionados entre sí. A través de estas definiciones podemos encontrar muy pocos matices, incluso, puede parecer que estamos hablando básicamente de lo mismo. Sin embargo, la diferencia principal entre uno y el otro radica en el momento del ejercicio del derecho.

Cuando un individuo posee el derecho de tanteo, instantáneamente también contará con el derecho de retracto. Dicho de otra forma, el derecho de retracto siempre se ejercita luego de la enajenación, en el periodo de post adquisición de una cosa. De ser contrario a esto, estaríamos refiriéndonos al derecho de tanteo. Sólo nos referiremos al derecho de retracto cuando el afectado no haya podido ejecutar el primer derecho, es decir, el de tanteo.

Llevándonos todo esto al caso práctico de un inquilino, para que pueda ejercer el derecho de retracto, deben darse los siguientes supuestos:

  • Que el propietario del inmueble arrendado no le haya notificado de su venta o haya omitido alguna de las condiciones en el transcurso y ejecución de la operación.
  • Que el precio de la venta del inmueble a un tercero esté por debajo del que el propietario le había ofrecido en un principio al inquilino para que éste ejerciera su derecho de adquisición preferente.

Es importante mencionar y aclarar que existen diversas circunstancias que impiden al inquilino ejercer sus derechos de tanteo y retracto. Por mencionar un ejemplo, cuando la vivienda que alquila se vende junto con otras propiedades que forman parte de un mismo inmueble. O, por otro lado, cuando se venden todos los pisos de un mismo inmueble a un mismo comprador, aunque pertenezcan a diferentes dueños.

Caducidad del derecho de tanteo y retracto

La aplicación, tanto del derecho de tanteo como del derecho de retracto de un inmueble, tiene un tiempo límite o de caducidad. En este tiempo, el inquilino debe llevar a cabo todas las gestiones necesarias para su aplicación. En el caso del derecho de tanteo, primeramente, el arrendatario cuenta con un total de 30 días naturales para decidir si hará o no uso del derecho de tanteo ya mencionado. Cabe destacar que este tiempo comienza a contar a partir del momento en el que el propietario de la vivienda le informe su intención de vender la vivienda.

Ahora, en cuanto al derecho de retracto, debemos mencionar que caduca pasados 30 días naturales a partir desde que el inquilino sea informado, por escrito, de la venta del inmueble. Además de esto, en dicha notificación, se le debe informar los detalles acerca de las condiciones de venta y el precio. Durante estos 30 días, el arrendatario podrá solicitar la aplicación de dicho derecho. Si así lo decide, se puede mantener la compra venta de la vivienda, solo que el inquilino debe pasar a subrogarse en la posición del comprador.

Por último, debemos mencionar que, el derecho de tanteo y retracto conlleva ciertas obligaciones dentro de su aplicación. Todas y cada una de estas obligaciones están pensadas para proteger a los inquilinos y a todas las partes que pudieran estar involucradas. Todo, con el objetivo de que el inquilino no le cause perjuicio, ni al propietario original del inmueble ni al tercero que hizo la compra.

Esperamos que te haya servido de ayuda este artículo. Recuerda que en nuestro blog tienes la información más importante sobre alquileres. ¡Descúbrela!